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金仲兵:楼市限购的底牌和代价  

2017-10-15 15:10:18|  分类: 7财经科技 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金仲兵:楼市限购的底牌和代价

作者:金仲兵


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从2016年9.30开始的本轮限购,可谓力度空前。仅2017年以来截至10月11日,有关房地产调控内容的各项政策已经接近180次。从一般逻辑上说,在取得限购效果的同时,也在同步限制和制约着各级政府的土地财政收入。

但是,政府通过地价竞拍(对应的,在提前提高房价)、边远城市去库存(对应的投资者套牢)和货币增发(引发通胀和泡沫,民生代价),又实现了名义性和真实性共存的货币回笼,保证了财政收入持平或增长,达到政策阳谋(失去诚信)的目的。

如果如官媒所称,本轮调控成效显著,那房企们拼命拿地,地王频现,又是为何?商人为利而来,难道要拼命赔钱,等着跳楼跑路不成?如此调控能持续多久?


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一、中国楼市是两个市场:

中国楼市是一个大概念,在城乡、区域、群体、发展、政策的等级差别条件下,在吸引投资资本上,一二线与三四五线壁垒分明,是存在竞争、搏弈和冲突的两个市场。

本轮限购,本质是区别对待,只限一二线,放开三四五线,一限一放。坊间舆论言称“去库存目标完成”,指的是三四五线,而限购则指一二线,仍在加码。

楼市总体存在泡沫现象,但细分市场仍可关注,不过周期缩短、不确定性强加,操作难度日益加大。

 

二、自大、自利的调控:

本次楼市调控,政府通过竞地价、发货币和去库存(回笼货币)“三板斧”而不松限的小聪明,试图绕开房地产泡沫增大的既有逻辑,进而实现长期限购计划。即,要吃猪肉,却不让猪吃肥,要的就是瘦肉型。这与历次调控和改革一样,政府利益不动摇,只调别人不控自己,说明与民争利之心不变。

消息一,10月初人民日报:美国进行史无前例减税是不负责任的行为!中国是世界第二大经济体,中国不做这种不负责任的事情。

消息二,10月12日,香港政府宣布为中小企业减税!大幅降至8.25%

两厢相比,优劣立现。

摘引一则网络喻言:“两只小熊分饼,不知道怎么分合理。狐狸说我来帮你们,一掰两半,咦,怎么一边大一边小,不公平;为了公平,狐狸咬一口大的;咦,怎么现在另一半变大了,再咬一口;咬咬咬,最后还剩点渣,公平地分给了两只小熊。”


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三、利益共同体的最后盛宴:

近日消息:

1、全国卖地创纪录 达2.4万亿同比涨近四成

2、长假后房企继续拿地:地产50强年内耗资1.77万亿

3、房企9月销售均价环比下调 50家房企拿地金额上涨48%

可见,政府卖地不亦乐乎,开发商屯地不遗余力,银行推波助澜,投资者乐在其中,说明利益共同体认定的五到十年中长期楼市乐观前景,从黄金时代进入白银时代,利润虽是下降曲线,但仍有利可图。

白银时代,相对黄金时代的暴利,用微利表示或更客观。有些开发商开始紧盯后物业管理,亦可为证。此过程中,对习惯于暴利者而言一时较难适应,节点很难把握,随时瞬变的风险极大。

银行贷款与回收,与房企一样,都存在资金流转与市场周期搏弈的问题,看谁能挺过这一调控关。不同处,银行是政府管制政策,房企更加市场化。

投资者实力最弱,且面临更加市场化的风险。

连带受伤的,是无数的刚需族。


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四、限购可持续周期,取决于底牌有多少:

1、调控违背市场经济规律。

限购即是调控,调控即为管制,是计划经济的产物。尤其对各行业进行微观干预,限制产品和服务价格的行为,更是如此。

远推其它,如果政府不顾出行个体自我成本估算的市场逻辑,“代替大家为道路拥堵定价收费,同样是出于自大与自利。必须承认,政府并不比市场更能处理社会中的多阶复杂博弈。”

有史以来,人类(特别是权力)总是试图通过各种手段预测未来并规划未来,甚至因此陷入计划经济困境。近年来,虽在大数据、云计算技术上有提升,统计学突飞猛进,但离先知先觉、主导文明世界的上帝之境遥不可及,故如果用之不当,仍会重复同样错误,必会遭到市场和规律的报复。

 

2、限购强度和周期,取决于经济份额占比。

房地产在解决短期就业、投资、增长率、财税各方面,仍是经济支柱。沉疴已久,向实体转型远非一日之功,几无可能。

地价、税费)+售楼:售价+税费+产业链,上下游70多个相关产业+货币增发泡沫,共同形成土地财政。

数据证据显示,2015年,南京市房地产的财政收入贡献达35%---占到发达地区的三分之一强,而且是直接贡献,间接拉动无法计算。

由房地产绑架下的中国经济,居民房贷达到今年七月的30%多的极限,尾大不掉。


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3、限购与去库存不可持续。

短期看,今年一二线限购与三四五线去库存,一限一放,一堵一诱,楼市销售总额已超去年,总量未减,回笼货币已实现。

但去库存只是今年一时的底气,不存在第二波。18年,少了三四五线售楼收入,如再不放开一二线,在房地产领域剩下的财政支撑,就是竞地价和发货币两招---竞地价可保证财政收入总量不减少,发货币保证了通胀因素下的财政总量不减少,可以说表面的数字功夫很足。反之,不竞地价没财政收入,但竞地价是与民争利;不发货币没增长率,但发货币是财富抢夺。二者在道义和合法性上失分颇多。

况且,一二线不限地价反竞标,地王频出,等于提前提升房价。

未来当一二线松限有没有可能?有,不少地方从限购之初即试图明限暗放。实际上,只要适度放松,一二线房价即大幅反弹---当投资潮水般退回一二线,三四五线必然一地鸡毛,投资者大呼上当。所以,虽然政府阳谋得逞,但诚信再失。


4、全面限购可能引发通缩。

限供地、限购买、限贷款、限售价、限商住、限户籍、限社保、限年限……限购无限,或因中央发力过猛,各级政府层层加码,经济唯一支柱的房地产及上下游产业链全线萎缩,极可能造成经济通缩。众所周知,经济通缩下,无产品、无收入、无价格、无信心,一片死寂,这比通胀更可怕。

调控,主要保证不通缩,次要保证不高胀,唯要“温”度,即“稳中有升”,高冷和高烧皆不可取。过度管制只是权宜之计,不会是常态。


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五、货币放水,保财收和名义增长率:

近日消息,人民日报:定向降准非放水信号 服务实体经济主题不变

文章本身在掩耳盗铃,实际效果必能证明:降准就是放水!

当下的产业结构,贷款转移是系统化工程,异常艰难。今年七月,实体经济企业贷占贷款总额60%多,离金融服务实体十万八千里!

另有文章称:中国9月M2、社融、新增人民币贷款均超预期

当前,民币仍是外升内贬,如果货币投放持续增长,必然导致未来汇率下跌,出现内外皆贬。在管制机制下的伪汇率,实际面临一场大洗礼。所以,官用专家李稻葵称,“要对恶意换汇行为进行打击。”

各国央行主要是通过三种形式发行基础货币:第一,向商业银行提供借款,第二,以人民币兑换各经济主体挣回来的外汇,第三,向政府或各国字号单位提供借款。中国,主要是通过前两种方式发行基础货币,第三种方式事实上使用得很少。

我国货币乘数的增长,是从2008年开始,自此之后,中国就走上了以债务膨胀推动经济发展的不归路。

2015年底,央行对商业银行的借款总额2.66万亿。此后,为了让商业银行有足够的资金投入到房地产领域,央行彻底打开了人民币的水龙头。到2016年底,央行对商业银行的借款规模暴涨到8.47万亿,增幅高达318%。”(引自网络)

从上可见,如果减去贷币增发因素和人为修饰因素,多年前的“保八”实为“保正负零增长平衡”,如今的“保增长”实质是“保低衰退,防高衰退”。

金融货币手段被无限放大并滥用,致左右为难,引发悖论:不发货币没增长率,发货币则通胀加贬值。二选其一,哪一项都要命。


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六、国内的货币战争:

增发让包括房子在内的所有商品价格上涨,严重通胀之下,国民只有加大主动投资,力避存款和财富流失,才能应对这场货币战争和财富抢掠运动。

房产投资直观、简单,相对稳定、可控、保值,是中国投资环境下最理想的领域,这是市场共识。16年底,居民房贷占家庭消费支出的95%以上,已达极限。

房产成为最佳投资产品同时,家庭财务只剩下4%左右的自由支配空间,逼迫中国人必须面对房贷之外的生活必需品持续涨价的极致考验。

未来家庭债务危机与政府债务危机,极可能引发从金融到楼市到经济的系统崩盘。


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七、总结与补充:

1、土地竞拍、货币增长模式下的限购政策可否持续,取决于国民对更高的综合平均房价和生活必需品的物价、财富流失、资金链断裂、以及政府失信、信用破产的承受能力。

2、判断房价趋势,仅凭冰冻市场环境下少数资金链紧张或断裂的投机者断臂求生的抛盘价格,参考意义不大。还得参考土地单位成交价+出让总额+总量、楼市销售总额,以及政策周期(也即市场周期)。

3、稍前的租售不可能同权,时下的共产房并非雨露均沾,仪式性的稀微让利,如暑夏滴雨且久望不至,与岿然不动且得寸进尺的政策性争利相比,根本不会影响楼市上涨大局和未来清零的变局。

4、改革在完成权贵资本主义的原始积累之后,不进行财富二次公平分配,并继续坚持一路到黑,就从原罪变成现行犯罪了。

二〇一七年十月十二日星期四



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