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(转)奥运之后,北京房价是涨还是跌?  

2007-07-17 09:07:06|  分类: 7财经科技 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(转)奥运之后,北京房价是涨还是跌?
2007-03-28 08:17:36 来源: 中国企业家   

    连续2年涨幅超过全国平均水平、4年内复合增长率超过20%的北京房价,在2008年奥运会举办之后,将何去何从?这是一个现实问题
文/本刊记者 王琦

2月10日,北京阳光灿烂,很像奥运宣传片里的中国首都,明朗、积极、一派生机。“鸟巢”、“水立方”工地,尘土不扬,衣着整齐的维护工人很有节奏地检查建筑的各个细节;80公顷的奥运村,进进出出的施工车辆,加紧施工的工人们带出一番喧腾忙碌的景象。
与鸟巢、奥运村同样热火朝天还有北京的商品房开发市场。2001年北京申奥成功当年,房价上涨40%,2001年至今复合增长率超过50%。2003年之后中国房地产市场进入了一个普涨行情,2006年,北京房价创下连续七个月两位数增长的纪录,位居各大城市房价增长最前列。据北京市建委公示数据,去年12月,北京市新开盘项目整体开盘均价为10369元/平方米,与11月相比上涨了23.6%。除新房市场外,北京市二手房房价同样涨势凶猛,据统计,2006年北京市二手房价格达到了7155元/平方米,价格同比涨幅达到了18.6%,相比2005年的11.6%还要高出7个百分点。
北京房价的不断上扬绝非仅仅因为奥运概念使然,但是,如果房价不断上涨真的累积了泡沫,奥运会的结束无疑是泡沫破裂的一个天然由头。
西班牙巴塞罗那、韩国汉城(今首尔),虽然奥运会都为他们带来了可观的经济收益,但是这两个举办城市的住宅市场却有着截然不同的命运。巴塞罗那的房价在1986-1993年之间上涨了250%-300%。但是从1993年开始,房价大幅下降,最大年度房价跌幅达到50%,直到1999年才逐渐出现好转。与巴塞罗那截然相反的是,汉城1988年举办奥运会后,不但没有出现房价的低谷效应,房地产市场反而迅速升温,热潮持续到1995年。1993年悉尼申办2000年奥运会成功以后,引发每年房价10%以上的递增,在随后七八年的时间里,城市房价翻了一番。2008年即将举办奥运会的北京,将会复制谁的命运呢?
奥运之后,北京的房价会掉头向下吗?随着奥运会的逐渐临近,开发商、投资机构、市场,都开始担心这个问题。

情理之中的唱高
“2008年会是个起点,而不是终点。”鹏润地产发展中心总监陈云峰的观点代表了绝大多数在京开发商,“2008年开完奥运会之后,北京的市政设施全面改善,这个时候北京的房地产市场的价值会达到一个新的高度。”至少在表面上,开发商对于奥运会之后北京房地产市场一致看好,华远地产总裁任志强又大胆放言,声称北京的房价还能再涨13年,到2020年都会维持现有供不应求的局面。
“房价的增长是建立在GDP增长的基础之上的。北京的GDP每年都是以12%左右的速度增长,不是开完奥运会,北京经济就不行了。”陈云峰的逻辑很清楚。“北京的房地产价格上涨当中确实有奥运概念的因素,但不是主要的因素,真正拉动北京房价上升的因素还是需求。”
北京作为首都的区位优势、外地人的不断涌入、中国人对于拥有“自己的房子”近乎天性的要求、房子本身具有的“商品”和“投资产品”的双重属性、土地资源的稀缺性和不可复制性,都让“需求”的力量在房地产市场上被放大再放大,没有人确切地知道究竟北京的房地产市场有多大的“需求”,大家看到的,是一个买方永远处于弱势的房地产市场。
虽然高调宣称奥运之后房价还会继续上涨,也有很多开发商已经承认,他们不认为房价会维持现在如此高的增长速度。“房价的增速会降下来。”中国世代投资集团禹晋永这样对记者说。
事实上,北京一直势头高昂的房地产价格在2006年年末已经开始有所松动。根据国家发改委和统计局的数据,2006年11月份,北京新建商品住房销售价格的涨幅,由10月份的10.7%降为11月份的10.3%,退居全国第二。
地产业内的意见也与开发商的观点接近。“奥运会将加剧国内资源向北京的进一步集中,也会进一步吸引投资者和资金向北京集中。这些因素,会支撑北京的房价水平。北京房地产市场不会因奥运会而有显著改变。北京在奥运会后的房价,不会出现拐点式的变化,在庞大的需求之下,还是会继续上行。”安邦房地产分析师苏晶说。
高盛高华证券公司在2007年1月发布的《2007年前景》报告,则从宏观层面给出了对房地产市场乐观的分析:“最近的行业调控降低了未来政策变动的可能性,中国房地产政策的不确定性因素消退。由于增加居民可负担住宅的供应是中国政府的一个主要政策目标,房地产商在2008-2010年将实现高速增长并取得更高的利润率。预计政府将按照‘十一五计划’控制土地供应,这将支持2008-2010年房价更迅速上扬。”
 
 谁在唱衰奥运后北京房价?
同样,对北京房地产走势的预测也有另一种声音。
“早则从2008年开始,迟则到2009年,我们预计中国房地产将进入较为低迷的状态。”国家发改委宏观经济研究院近期出台的一份报告预测,受到楼市供求结构悄然逆转的影响,热火朝天的楼市将在未来两年遭遇重创。
报告显示,全国销售面积平均增长率在去年持续下降,目前已降至8年来的最低点;而销售额增幅也在去年前九个月大幅回落15.8%。随着供给的不断释放、高房价的继续,需求增长将会受到越来越明显的抑制。2007年因普通居民对住宅需求的继续放慢,使得全部住宅需求增长将进一步回落,估计住宅销售面积增长不到10%。
该报告的执笔者国家发改委宏观经济研究院经济形势研究室主任王小广,曾在去年抛出“房价涨幅被严重低估了一到两倍”,现在,他坚信:“不仅房价增幅将回落,不少城市绝对房价也会下降。”
“奥运会后房地产价格会不会降?如果问这个问题,就先要问,现在的房地产价格是否因为奥运会的概念而增长过?如果有,奥运会后这部分增长当然会被剔除,这部分增长的价格自然要降回。”王小广如此分析奥运会后房价的走向,“与奥运概念有关的地产项目必然会在奥运会后受到影响。”
几乎与国家发改委宏观经济研究院报告同时出台的《2007北京蓝皮书》由北京市社科院发布。其中《2007北京行业分析报告》认为,2008年北京奥运会以后,北京房价将实现理性回归,甚至有被拉低的可能。
截至去年4月,北京市待售房面积达到1830万平方米,占全部可售房面积的60%,也就是说在楼市供不应求的火爆面纱下,北京有“占待销售房总面积六成的住宅尚未售出”。2007年北京住宅供应量将达到35万套,可居住100万人,而预计无论如何今年北京不会有35万个家庭购买房子。“所谓供不应求,不过是一种假象。”
近年来房价持续高涨的同时,唱空楼市的声音也此起彼伏,前摩根斯坦利亚太区首席经济学家谢国忠去年就预测,受到经济周期的影响,中国房价下跌的拐点将出现在2008年以后。随后,中国社科院金融研究所研究员易宪容也放言,上海房价将下降50%,北京至少将下降30%。
在促成北京房价上涨的所有因素中,奥运因素究竟占有多少权重?不同人的回答各不相同。
“超过10%吧。”世邦魏理仕研究部主管覃小梅说。
“房地产过去几年上涨了许多,奥运会基建带动的增长确实是一个卖点。因为奥运会的概念,原来房地产市场只涨两成的,现在变成三成、四成。”软库投行董事局顾问温天纳表示。
“一年、两年市场会变化,奥运会不能说没有影响,但影响没有这么关键。”建设部政策研究中心一位不愿透露姓名的研究人员说。
房地产投资的减速已经非常明显,谨慎心态正在悄然弥漫。北京市统计局数据显示,截至到2006年12月,北京房地产投资额累计达1719.9亿元,同比增长12.8%,增幅比年初的28.3%有大幅下降。其中,住宅投资增幅回落显著,截至到11月底,北京共完成住宅投资额692.1亿元,增幅从年初的86%下降到15.9%。
“历史不会赋予所有事件以圆满的结局。”格林斯潘在警告美国地产商时曾这样说。中国的开发商并不是听不到警告的声音,只是并不是所有人都听得进去。

政府还有哪些缺失
“北京乃至全国的房价,都不会因为奥运会闭幕而受到影响,最终能够影响房价的,是政府的政策。”易宪容一向语出惊人。“但是关键不在于政策的内容,而在于政策能否在地方上得以落实。”
将奥运会后房价问题焦点直接指向政府的不只易宪容一人,以中国现有的经济运行制度,政策对经济的影响始终是第一位的。
“房价在未来两至三年内必然下跌。”北京市社科院社会所副所长戴建中特意强调,“我说的是房价而不是涨幅。”
这一预测并不是从产业经济和经济理论角度作出的,而是从政治和社会控制角度作出的。“住房问题是目前民众迫切需要解决的问题。”戴建中认为,目前房地产商、地方政府和消费者之间已成博弈局面,在今年下半年之前,这场博弈会初见分晓。而北京,作为首都会最先作出反应。
2006年,中央政府调控房地产市场的主要目标,是“稳定房价,调整住房结构”。但尽管从“宏观领域”到“微观层面”的加息、“国六条”、“90平方米/70%”、“限外”、“土地增值税”等涉及金融、信贷、土地、税收等多项政策的递次出台,虽然未能控制房价上涨态势,却已表明政府态度。从2006年的土地招标降低土地成本,到2007年年初北京市委书记刘淇表示,政府要在3年内,建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房,政府政策对房价的控制作用将逐步显现。
据业内专家预测,2008年以后,国家将实施的开征物业税、购房实名制、汇率调整、利率调整、控制住宅商用、廉租房、经济适用房和限价房等政策可能会对北京当前过热的市场产生重要影响。另外,中央宏观调控将进一步关紧信贷闸门,也会使开发商的融资难度加大,开发商整合速度加快,部分房产开发商和中介公司将退出房地产市场,此时会出现房地产销售增长的“拐点”。
“现在有个概念的混淆。希望住90平方米的房子,这是需求;希望住150平方米的房子,这叫欲望,不是政府应该照顾的需求。”银河证券首席经济学家左小蕾认为,政府应该对不同类型房屋采取不同的政策,以保证房地产市场的有序发展,“泡沫不是来自奥运概念,泡沫来自对不同档次住宅一视同仁的政策。如果给‘汤臣一品’(上海一处天价豪宅)和经济适用房、限价房同样的贷款、预售政策,房地产的泡沫只会越来越大。”
大多数房地产开发和投资企业都很清楚政府在奥运后房地产市场中的重要地位,紧盯政策将会是他们很重要的工作。麦格理中国物业投资银行CEO龚术告诉《中国企业家》:“我们很关注政府政策方面的变化和市场的一些变化,由此观察,在房地产市场上,我们是否有机会。”

奥运会对历届举办城市经济发展的影响以及赛后房价变化
城市 经济发展 长期影响 赛后房价走势 后1年 后2年 后4年
1988年汉城(今首尔) 速发展 直到1997年城市经济保持高速增长 城市国际形象转变为开放城市,韩国经济顺势高 涨 涨 涨
1992年巴塞罗那 发展 奥运后经济大幅下滑,1995年后才逐渐好转 大规模设施建设改变城市面貌,旅游业得到长足 涨 跌 跌
1996年亚特兰大 经济增速平稳,没有大幅度波动 经济持续稳定增长,居民消费大幅增加 涨 涨 涨
2000年悉尼 赛后经济下滑,两年后开始大幅回升 促进了澳大利亚旅游业和服务业的长期发展 涨 跌 涨
2004年雅典 赛后经济发展有所放缓,但没有出现负增长 奥运遗产丰富,繁荣的旅游业吸引私人投资 涨 跌 涨
资料来源:《中国企业家》据公开资料整理

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