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警世钟声-修身、治国、平天下

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(转)土地先开发后审批 官员称是惯例  

2007-03-22 08:53:33|  分类: 3警世钟声 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(转)土地先开发后审批 官员称是惯例
http://news.QQ.com  2007年03月21日02:38   中国青年报   

做几个楼盘催生一个亿万富翁,房地产暴利成“聚宝盆”。有关专家认为,其背后往往有一些企业的违规违法操作,并伴生着权钱交易的腐败现象。治愈高房价顽症,关键还得靠地方党委和政府的执行力,对那些纵容企业明目张胆地违法开发的有关部门,失职问责制必须落到实处!

一片新建楼房差不多销售一空,开发者才开始补办土地使用手续。这件怪事发生在辽宁省辽阳县。
更为荒唐的是,当地相关监管部门对这一违法行为竟这样解释:先开发后审批,是地方政府推动房地产开发的“惯例”做法。

地皮未买下 房子已盖完
记者调查得到的一个时间表很能说明问题:
2006年春,辽阳县通海建筑工程有限公司开始在县城内一块土地上开发房地产;同年9月4日,这片土地才通过规划审批,辽阳市政府根据辽宁省政府批复,下发《关于辽阳县实施县乡土地利用总体规划用地的批复》,将该片面积为2.0886公顷的集体用地征为国有建设用地,并强调“严格按照国家有关规定向具体项目提供用地”;今年年初,4栋红色的住宅楼拔地而起,其中大部分房屋已经售出。2007年1月1日,辽阳县土地储备交易中心将这片土地中的7946平方米招标出让,基准价定为400万元。
这是典型违背土地管理法规的逆向操作。

记者以购房者身份来到售楼处,销售人员介绍说:“小区共有200来套房子,每平方米价格从1600元至1800元不等,绝大部分都卖出去了,还剩下20套左右。”记者看到墙上贴的销控表上,密密麻麻写满了购房者的姓名,旁边还贴着“房屋售出,概不退房”的黑字标语。
记者问:“你们手续都健全吗,能办理产权证吗?”销售人员拿出厚厚一叠材料:“这些都是签完的购房合同和房款发票,这么多人都买了,你们还有什么担心的?”
见记者坚持要看土地使用证等相关审批手续,一位工作人员显得很不耐烦,大声喊道:“我们一直就是这么卖的!要是不想买就别问这些事,我们是施工企业,不是开发商。”
这些话泄露了“天机”。记者在售楼处办公桌上还发现一份协议,确如向记者反映这一违法建房行为的举报者所反映的,建房者通海建筑工程有限公司,是借用另一家开发商的名义搞开发的。

土地跟着项目走 产权难到业主手
国家对土地使用和商品房开发有一套严格的制度规范体系:首先,必须要以公开竞价方式,合法取得国有土地使用权,即通常所说的先“拿地”,然后办理规划许可证、施工许可证;建设完成后,还要取得商品房预售许可证,才能对外销售房屋。这些手续环环相扣,缺一不可,被称为四道“闸门”。
据辽阳县国土资源管理局局长蔡伟介绍,通海公司在开发前,的确没有交纳土地出让金、没有取得国有土地使用权证,属违法用地行为。
土地手续没办理,其他手续呢?辽阳县建设部门有关人士说:“房地产开发第一道关就是用地审批,通海公司连土地使用证都没有,谁敢给它办理规划许可、施工许可和销售许可?这个项目是彻头彻尾的违章建筑。”

通海公司究竟有何本事,连闯土地审批、规划审批、施工审批和销售审批四道关口?
记者了解到,就在通海公司大兴土木时,县建设管理部门曾三次对其下达停工令,并处罚金1万元。“这片楼房能给开发者带来数千万元收入,区区1万元罚金算得了什么?”一位政府部门干部愤慨地说,违法成本如此之低,违法者的胆子岂能不大?
对这起严重的土地违法事件,辽阳县国土资源局负责人仿佛“见惯不惊”。他向记者解释说,类似的违法用地行为屡有发生,主要原因是地方政府没有严格执行房地产开发法规,普遍是采劝土地跟着项目走”的“潜规则”。即在土地出让前,基本确定了开发单位,并将前期本应由政府承担的拆迁费用推给开发单位,最后在交土地出让金时统一结算。
通海公司显然对自己的违法行为很清楚,售房时一边承诺“保证能办出产权手续”,却又贴出“概不退房”的声明,令许多购房者哑巴吃黄连。一位购房者发现产权证迟迟办不下来后,几次退房子都未成功,才恍悟上当。
当地政府一位干部表示,类似通海公司先占地、后审批,先建房,后规划,会造成一系列后果,如果土地招标后被通海公司以外的开发商买走,其已抢先建成的商品房因系违章建筑,受不到任何法律保护,将使购房者遭到经济损失。

法规岂能“变通” 问责须到实处
辽宁省国土资源厅土地执法部门有关负责人表示,按照国家土地管理法规,未经批准非法占用土地,如果符合土地利用总体规划,应由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占地,没收在非法占用的土地上新建建筑物,可以并处罚款,如果不符合土地利用总体规划,应限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。通海公司已涉嫌非法占地,必须给予处罚。
蔡伟告诉记者:“对于通海建筑公司的违法行为如何处理,目前还在研究。”记者发稿前多次向辽阳县国土资源局询问相关处理结果,都未获明确回答。据了解,辽宁省建设管理部门也在去年执法检查时发现这一违法项目,并已立案调查。
据当地一些知情者绍,近年来当地房地产开发秩序十分混乱,“不批就建”“少批多建”“先建后批”等现象突出。2006年全县房地产开发面积约10多万平方米,类似通海公司这样的涉嫌违规、违法开发面积约占两成多。
“新华视点”记者 石庆伟 陈芳
新华社沈阳3月20日电

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