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警世钟声-修身、治国、平天下

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(转)由顺驰易主想到德隆崩盘  

2007-03-22 08:36:58|  分类: 7财经科技 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(转)由顺驰易主想到德隆崩盘
2006-09-18 14:34:25 来源: 理财周刊  文 本刊记者 江南

最近的媒体又成了房产新闻的天下。国税局、国土部、国务院等“三国”纷纷出台对房产的调控政策;地产大佬潘石屹则大吐苦水说房产商其实并非坏人;另一个地产大佬孙宏斌突然12亿元卖掉了亲手打造的“2004年销售额超百亿元”的地产集团的控股权。

“顺驰+孙宏斌”,我最早对这组名字发生兴趣是2004年夏天,那一年正赶上叱咤风云中国资本市场多年的“德隆+唐万新”轰然倒塌,炎炎夏日里我在一家银行的大厅里采访了数十位购买了“金新信托”产品的投资者,当时有人当场心脏病发休克过去,情状仍历历在目。后来写了一组关于信托风险的文章,惊讶地发现数个房地产信托的缔造者都是一个名字:顺驰。

当时一位律师的话仍历历在耳:资金链不是绷到很紧的公司是不会动用信托融资的。
今天看到有媒体的调查结论:“顺驰被10亿元资金缺口勒住脖子”,更知此言不谬。
故事讲到这里,我们有必要再倒回去看看顺驰以前风光的样子。

顺驰的老板孙宏斌是个绰号“地产疯子”的人物,他的疯狂曾经另万科的老板王石都为之侧目甚至恶言相向。事实上,正是“盲目扩张”才让这家曾经是地产界无名小卒的公司在短短4年间神话般地崛起。

2002年,顺驰高调进军全国市场。2003年,顺驰以9.05亿元天价夺得当年北京“地王”大兴黄村项目,超过底价一倍、超过对手2亿元。2004年竞得上海宝山、无锡等巨量地块,同时在南京、苏州、石家庄、武汉、重庆、成都等地的迅速扩张,则进一步壮大了顺驰的全国声势。在“金元政策”的助力下,顺驰的全国土地储备迅速膨胀,但也有业内人士坚信,按照当时拿地的价格、成本测算,顺驰是赚不到钱的,甚至连支付这笔土地转让金都成问题。

截至2003年年底,顺驰预交地价在70亿元以上,进入2004年第一季度,预付资金规模已经超过100亿元。王石曾认为,从资金流上看,除非有强大的财团或银行做后盾,否则顺驰按期交付地价款是不可能的。

2004年,宏观调控开始了。尽管这轮调控被老百姓普遍看做是“催涨房价的调控”,但是对开发商的资金链仍然是一个打击,尤其是对预售款的回笼速度以及银行房贷规模都有了明显的约束,顺驰开始有些“力不从心”。它一边仍保持不断高价拿地(不拿地更无法生存下去),一边在许多城市拖延交付地价款。最终,继2005年顺驰大规模裁员缩短战线的新闻爆出,2006年的第一场秋雨到达之际,43岁的孙宏斌“泣血贱卖”了自己的顺驰控制权。

我将“顺驰+孙宏斌”与“德隆+唐万新”相提并论绝非出于渊源上的巧合,比较它们从“起高楼”到“楼塌了”的全过程,不难看出许多相似之初。

做二手房代理起家的孙与个体户出身的唐万新都属于“坐火箭发起来”的资本家,他们发大财的共同秘诀之一就是“用别人的钱暴富”。
顺驰之所以能用“二流的资金链”(相对于万科、绿地等大开发商)拿一流甚至超一流的土地规模,归根结底在于一个“拖”字诀,在拖中等待银行贷款、预售款、信托款等来填资金的洞,一旦这个项目卡壳就赶紧在另一个城市开发更大的项目以求博资金的回笼――俗话说“十个阴沟五个盖”就是指这种景象。我想,很多人觉得“房产商是坏人”的原因之一,就是这个群体里最多“空麻袋背米”者――此致潘石屹同志。
这个“拖”字诀的另一个重要作用就是“挟持”了地方政府和银行作“肉盾”――如果实在拖不过去了,死了我一个必得拉几个官员行长陪葬。当顺驰在全国欠了上百亿的地价款时,那些人恐怕明知是饮鸩止渴也必须跟它继续烈火干柴下去了吧。时势造英雄也。唐万新是倒霉的,他虽然也有不少肉盾,却碰上了中国股市长达4年的大熊市,终于抗不过去了;而孙宏斌幸运地遇到了“调控中的房价大涨”,这轮大涨至少帮他争取了一倍的时间,否则恐怕顺驰就不是被“贱卖”这么简单了。

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