注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

警世钟声-修身、治国、平天下

以网为报,欲开启民智、警醒国人、宣扬民主、启蒙科学 QQ-438642353

 
 
 

日志

 
 
关于我

为文之初,当针砭时弊,剔除丑恶,针针见血,剑剑封喉。以求警醒国人,开启民智,宣扬科学,普及民主之效。 志大才疏,曲高和寡,积习难改,路无回头,万人皆醉我独醒,万马齐喑我独鸣

网易考拉推荐

(转)地价房价过快增长到底与谁有关?  

2006-12-25 11:24:42|  分类: 4漫谈国事 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

(转)地价房价过快增长到底与谁有关?
2006-12-15 06:15:01 来源: 中国青年报(北京) 

二手房市场:被两个“最”字困惑
今年北京市二手房交易量增幅创历史最低,价格增幅却创历史最高。这是我爱我家房地产经纪有限公司刚刚发布的“2006年回顾”报告中显示的。
该报告中,一组数据引人注意:2006年北京市二手房的总体交易量在76000套左右,同去年相比增幅约为8%。这是1999年10月开放二手房市场以来,北京二手房交易量增幅最小的一年。

另一个值得重视的数字是:今年1至10月,北京市二手房交易均价为4897元/平方米,与去年同期相比,上涨了1106元/平方米,同比增幅为29.17%,增幅是历年之最。

这两个“最”,有些让人疑惑——国六条中专门有谈到大力发展住房二级市场,也就是二手房市场,但今年的二手房市场的表现却与政策导向恰恰相反,为什么?
“今年连续出台的营业税、个税和土地增值税,是造成二手房市场量小价高的最主要原因。”我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖说。
他认为,这三个税的征收,增加了二手房的交易成本,致使很多房主改售为租。从需求来看,二手房价格的上涨,使得一部分客户转向一手房或租房市场。因为,二手房的价格优势没有了,甚至在一些地区出现了一手房和二手房的价格倒挂现象。

今年针对二手房市场出台的这些调控措施,本意是想打击投机行为,也确实起到了一定作用,“但副作用很大。”胡景晖说。
胡景晖觉得,这些调控措施造成二手房交易量减少、价格上涨,从而一手房的价格也会受到影响,继续上涨。而不论一手房还是二手房,价格持续上涨,会让人们形成一种升值预期——房地产是投资的好领域。也就是说,上述三项针对二手房市场的调控措施,非但没能有效遏制炒房的投机行为,反而刺激了房价的上涨。

对于自住者来说,不断上涨的房价有可能引起一种价格恐慌——“现在不买以后房价会更贵。”直接后果,就是购房需求提前释放。
“这应该是政府最不愿看到的结果。”胡景晖说。如果二手房的交易量能达到一定规模,价格会相对稳定,甚至下降,从而带动一手房价格趋于稳定,止住不断上涨的势头,这才是政府最想看到的结果。

而在北京伟嘉安捷投资担保有限公司总经理康胜看来,“北京是国际化城市,全国各地的人来,很多国家的人也来,他们对住房的需求是客观存在的”。
正是这种卖方市场的前提下,目前出台的种种调控措施,短期内会拉高房价。因为交易费用增加后,卖方会立即转嫁给买方。但从长期来看,这些调控政策对房价却是有抑制作用的,“那些还没有介入房地产买卖的人,看到房价和交易费用如此之高,会暂缓房地产买卖行为。需求减少,价格就会下降。”康胜说。

一手房市场:政策与对策博弈
不仅二手房市场价格增幅大,一手房价格也在持续攀升。
国家发展和改革委员会、国家统计局发布的统计数据显示,10月,中国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%,涨幅比上月提高0.3个百分点,其中北京更是以10.7%的涨幅名列首位。

据了解,前段时间一些中心城市因为房价过高被中央点名批评。
从去年到今年,针对一手房市场也出台了被业内人士称为“组合拳”的宏观调控措施。但随着政策的执行,很多人产生了困惑:为什么宏观调控的效果似乎总没到位,房价越涨越高?

就在一手房、二手房市场调控政策不断出台的情况下,11月中旬以来,北京市却有三块地拍出了高价。其中,位于朝阳区四惠桥东北侧的四惠地块以7.5668亿元的价格被金地集团拍得,地面楼价已经达到7389元/平方米,业内人士预计将来建成的楼盘售价将会达到1.4万/平方米至1.5万元/平方米。

家住交道口的白女士近期非常关注房地产的风吹草动,因为她想把现在住的旧房子卖掉,买一套更舒服的商品房。但看到“四惠地块被拍出高价”的消息后,白女士非常不解:“国家不是在调控房价吗,怎么地价还是这么高?”

白女士的不解也是大多数人的不解。
地价高,房价能不高吗?北京伟嘉安捷投资担保有限公司总经理康胜介绍,一般情况下,地价占据了房价的30%至40%。从成本的角度看,地价对房价的影响可想而知。
“地方政府的收入很大程度依靠土地出让的收益,这种模式必须改变。”胡景晖说,地价是推动房价上升的最重要原因,控制地价才能有效控制房价。
北京大学中国经济研究中心平新乔教授的调查研究表明,地方政府今年卖地收入有望超过1万亿元,依靠土地出让,地方政府已经赚得盆满钵满。
康胜认为,卖地的最大受益者是地方政府。现在中央不断出台宏观调控政策,地方政府在博弈,一下子可能刹不住车。

住宅用地收益补贴了工业用地
去年到今年的房地产宏观调控政策,把人们的注意力吸引到了住房市场上。但实际上,对土地的调控更加关键。
在业内人士看来,无论是针对房地产还是针对土地的宏观调控政策,均会产生不同程度的影响。
11月20日,财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发通知,规定从2007年1月1日起,新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准,将在原有基础上提高一倍。
“提高新增建设用地门槛,带来的就是存量土地的走俏、合作开发走俏。”曾经与地产业关系密切的国际商务策划师崔元星说,很多开发商都囤积了不少土地,有报道说,近年来,就连一直被“地荒论”笼罩的深圳市,仍有3/4的住宅用地处在囤积未开发状态。

崔元星认为,今年还有一个政策很值得注意——“工业用地纳入公开出让渠道。”今年9月,国务院通知规定:工业用地出让最低价标准,不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准。也就是说,工业用地出让打破了过去协议出让的规则。

表面看,工业用地与住宅用地并没有什么直接联系,工业用地公开出让似乎跟房产调控也没有什么联系,但实际上二者密不可分。
据崔元星介绍,不论工业用地还是住宅用地,其一级开发成本相差无几,一般在20万元/亩。但以前几乎所有国家级开发区的土地出让价格,都在10万元/亩左右,一般开发区的地价更低,有些地方甚至出台了零地价招商的政策,“这些低于成本的亏空怎么补?用住宅用地收益来补”。

众所周知,地方政府吸引投资商,往往会通过降低土地价格的方式。同时由于住宅用地是市场化的方式运作,政府基本掌控供求关系,可以无限拉高。所以住宅用地价格越高,地方政府越受益,不仅能够把工业用地低价出让的漏洞补上,还能够通过后期的商品房契税等手续获得更多财政收入。开发商也不愿意承担此部分开支,就会通过抬高房价的方式将高额住宅用地价格转嫁给购房者。

崔元星认为,如果把工业用地放开,地方政府就不会通过拉高住宅用地价格来补贴工业用地,从而就能够抑制房价的上涨。
然而,工业用地公开出让的政策出台之后,市场似乎并未呈现出该政策拉低住宅用地的情况。
在我国,土地经营由政府垄断。崔元星告诉记者,一方面,政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足居民居住及商业活动需要。“这就要求土地价格越稳定、越低廉越好”。另一方面,土地出让是土地增值和地租的来源,又是征税的重要基础。这个目标又要求土地价格最好能够不断上涨。

“地方政府一直处于两难境地,是保证城市长期利益和民众的公共利益,还是获取短期的财政收入提高现行管理政绩?”崔元星说,在很多情况下地方政府都选择后者。从这一点来讲,地价、房价的过快增长及土地违法行为的发生归根到底与政府脱不了干系

  评论这张
 
阅读(134)| 评论(4)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017